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  • 2012年,十八大报告中首次提出了“建设海洋经济”, 紧接着,2013年被国家旅游局确定为“中国海洋旅游年”,这为发展海洋旅游产业提供了契机和动力。随着休闲时代的来临及国家政策的支持,各大滨海地带、海湾、岛屿将成为各地产开发商竞相追逐的对象,呈现爆发式增长。然而,现有滨海度假地产最大的问题是野蛮开发盛行,若继续复制粘贴,势必迎来一个死局,导致大量“鬼楼群”出现。如何打破“鬼楼群”,开发真正的滨海旅游和滨海旅游地产已经成为了一个重要的研究课题。
    2005-2011年,我国滨海旅游业以年均18.5%(按可比价计算)左右的速度取得了长足发展。 2010年,我国沿海地区滨海旅游业保持平稳增长,全年实现增加值4838亿元,占主要海洋产业增加值中的31.15%,占据海洋经济的重要地位。2011年滨海旅游业持续平稳较快发展,邮轮游艇等新型业态快速涌现,全年实现增加值6258亿元。(图1)

    图1:滨海旅游业增加值及增长率(单位:亿元,%)

    滨海旅游业增加值及增长率(单位:亿元,%)
    据CRIC(中国房产信息集团)对全国主要旅游城市地产项目的统计,我国旅游地产发展具有明显的区域性,海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。在这中间,拥有滨海资源的区域更是占有不小的比例,主要分布在辽东半岛-山东半岛带、长江-珠江三角洲旅游带和海南旅游区。(图2)

    图2:滨海旅游地产分布图

    滨海旅游地产分布图
    在旅游+地产的模式中,旅游投资收益周期比较漫长,而地产投资收益则比较快。出于商业利益的冲动,开发商会有意加大地产部分的投资面积,以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化,滨海旅游地产亦不特殊。鉴于滨海在资源、区位及环境方面无可比拟的优势,滨海旅游地产呈现野蛮式开发,但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套,以及城市公共服务配套,房地产与旅游分离,旅游地产与城镇化分离,从而导致大量“鬼楼群”出现,影响城镇化进程。
    “鬼楼群”现象困扰滨海地产开发,问题重重
    滨海度假地产最核心的问题是房子怎么卖:第一个层面是土地开发,一般是开发商用极便宜的价格拿地,再把生地做到熟地,提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式,可以快速获取回报,但相对来说收益率不高,土地未来的升值空间更大;第二个层面是打造环境,通过环境打造,把土地炒热让其价值提升,从而实现房价的提升,这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气,最后形成度假地产带来财气。
    滨海旅游地产开发思路——旅游引导的综合开发
    滨海旅游地产应该走多维发展构架,首先要打造吸引核,形成旅游吸引力,提升滨海旅游项目的人气价值,构建土地价值升值架构;其次是形成休闲聚集,通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费,形成休闲商业地产销售价值;最后创造延伸发展,形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产,来获得土地升值效益与可持续发展,从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。
    滨海旅游与度假地产中心

    海岛开发

    管理:编制高水平旅游规划,引入国际投资和旅游管理集团,吸引岛外市场需求
    资源:发掘海岛独特文化资源,满足旅游者身心的全面需求
    产品:整合滨海资源,开发全谱系滨海旅游产品,通过高档次旅游产品增加效益
    服务:援用国际标准或惯例,按照国际化标准提供的基本旅游服务和公共保障
    浙江嵊泗基湖列岛
    经营:销售列岛生活方式,规避自然条件的劣势,为景区经营增加附加值;
    开发:开创不完全依赖于自然条件的、独树一帜的列岛旅游开发全新模式;
    引擎:以高度集成化的海岛休闲娱乐业,作为提升景区价值的"引擎"产业;
    产品:在更大的范围内整合资源,开发大陆-海岛-公海的旅游产品组合;
    规划:每个项目组团都可独立运营管理,以招商的进度决定项目建设的分期。

    人工岛开发

    设计思路:坚持“天人合一”的设计思路,情趣化打造岛屿景观
    功能布局:“因地制宜”,市场化布局岛屿板块
    业态选择:产品“多多益善”,时尚化选择旅游业态
    配套设施:食住行游娱购“面面俱到”,完善化配套度假设施
    江苏常熟市姜尚文化园(太公岛)
    特色:江南商周时期,自然随意的景观风光环境以及拙朴的古代建筑风格;
    文化:以太公造型为重点,太公文化思想为主题,塑造江南太公;
    设计:立足现代的包装手法,打造古典题材;
    功能:集休憩、养性、参与、娱乐、健身、游戏、欣赏、教育等功能于一体;
    产品:依托太公与江南的关系,形成江南观光和太公文化体验一体化产品结构。

    泛旅游产业开发运营服务商   · 旅游与城市规划设计专家

    • 旅游规划设计甲级资质
    • 城乡规划编制甲级资质
    • 风景园林设计资质
    • 建筑工程设计资质
    • 工程咨询(建筑)资质
    • 土地规划机构资质
    • 10大数据库
    • 30余册出版物
    • 30多类"技术+运营"人才
    • 完成各类项目1000余
    • 形成1000多项专业研究

    创意经典   落地运营


    文化创意为灵魂,建设落地、运营落地为目标,开展全产业链策划、规划、设计 咨询服务

    业务内容
    全案策划          产业规划          建设规划          景观设计
    建筑设计          工程咨询          托管经营          投融资服务
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